2016年，在一系列房地产去库存政策措施的拉动下，我市积极推进棚户区改造，促进去库存，进一步改善供需结构，推动住房消费，全市房地产市场平稳健康发展，呈现房地产开发投资逐月回升、房屋施工和新开工面积持续增加、商品房销售止跌企稳、库存增速明显放缓的态势。

　　一、2016年株洲市房地产市场运行情况

　　（一）房地产开发投资快速回升

　　2016年，全市完成房地产开发投资269.2亿元，增长19.2%，高于全省6.1个百分点，居全省第3位，比上年提高23.2个百分点，比前三季度分别提高13.5、12.8、0.5个百分点。

 

 

    从工程用途看，住宅投资占据房地产开发投资的主体地位。全年完成住宅投资186.94亿元，增长21.1%，增速比上年提升27.9个百分点，占房地产开发投资的69.4%；商业营业用房投资44.91万元，增长16.7%，增速比上年提升9.4个百分点，占房地产开发投资的16.7%；办公楼投资5.85亿元，增长10.4%，增速比上年回落7.4个百分点；其他房屋类型投资31.49亿元，增长13.4%。

 

    分县市区来看，8个县市区的房地产开发投资实现增长，其中有5个县市区增速高于全市水平，增速居前三位的是云龙示范区、醴陵市、荷塘区，分别增长101.3%、60.6%、39.3%。城区完成房地产开发投资182亿元，占全市的67.6%。

 

 

　　（二）商品房销售增幅回落

　　2016年，全市商品房销售面积746万平方米，增长13.3%，比上年回落9.3个百分点，增幅比全年最低增速(1-2月份3.4%)提高9.9个百分点。商品房销售额310.8亿元，增长7.8%，比上年回落18.8个百分点。

 

 

　　从房屋用途来看，住宅销售640.8万平方米，增长14.9%；商业营业用房销售58万平方米，下降16.7%；办公楼销售4.5%，下降58.6%；其他类型房屋销售42.6万平米，增长112.2%。住宅销售占全市商品房销售面积的85.9%，拉动全市商品房销售面积增长12.6个百分点。

　　从住宅户型结构来看，中等户型住宅占销售市场主体，大户型住宅销售增速回落幅度较大，小户型住宅销售火爆。90-144平方米住宅销售461.9万平方米，增长19.1%，增速同比回落0.3个百分点，占住宅销售面积的72.1%；144平方米以上住宅销售104.4万平方米，下降16%，增速同比回落40.8个百分点；90平方米以下住宅销售74.6万平方米，增长63.1%，增速同比提升63.6个百分点。

 

　　 （三）新开工面积、竣工面积保持快速增长

　　 2016年，房屋施工面积3166.6万平方米，增长14.1%，增速比上年提高6.8个百分点。本年房屋新开工面积781.1万平方米，增长43.5%，增速比上年提高58.2个百分点，房屋新开工面积占房屋施工面积的24.7%。其中，住宅新开工546.9万平方米，增长44%，增速比上年提高58.8个百分点。

 

　　 本年房屋竣工面积434.4万平方米，增长42.8%，增速比上年提高51.7个百分点。其中，住宅竣工面积309.4万平方米，增长34.6%，增速比上年提高39.9个百分点。

 

 

　　（四）去库存化进度加快

　　全市商品房待售面积增速明显放缓，库存去化周期迅速缩短。2016年末，全市商品房待售面积151.4万平方米，增长9.2%，比上年回落14.2个百分点，增幅比全年最高增速(1-7月份30.4%)降低21.2个百分点。

 

　　从库存去化周期来看，全市月均去化9万平方米，存量去化时间为16.8个月，较上年去化时间减少10个月左右。其中，住宅去化周期12.4个月，较上年去化时间减少6个月左右。

 

　　                                                      注：待售面积口径为已竣工未销售完的商品房屋面积

                                                              去化周期为2016年待售面积除以全年现房月均销售面积

    二、当前房地产市场运行应当关注的问题

    （一）竣工面积增速加快，库存压力依然存在

　　在化解房地产库存,促进房地产业持续发展的大背景下，全市房地产待售面积增速有所放缓，库存去化工作有所成效，但是从2016年的商品房销售、房屋竣工及待售面积三个方面来看，库存压力依然存在。

    1、商品房现房销售体量较小。2016年，全市商品房现房销售108.5万平方米，占商品房销售面积的14.5%。其中，住宅现房销售面积81.6万平方米，占住宅销售面积的12.7%。现房销售体量较小，从而影响库存去化周期速度。

    2、房屋竣工增速加快，待售面积总量增加。2016年，虽然全市待售面积增速明显放缓，存量去化周期时间较上年大幅度缩短，但是因为全市商品房竣工面积增速较快，住宅、办公楼、商业营业用房的竣工面积增速都超过35%，导致全市房地产存量增加。截至12月末，全市商品房待售面积比上年末增加12.8万平方米。其中，住宅待售面积增加10.2万平方米。

    3、各县市区去化周期差异大。因各地区经济发展水平、消费能力、房地产开发规模等因素的不同,导致各县市区房地产去化周期差异大。各县市区中，荷塘区、天元区、株洲县、醴陵市的全部商品房去化周期都超过24个月。其中，株洲县全部商品房去化周期高达107个月。结合住宅去化周期来看，荷塘区、株洲县和醴陵市都超过24个月，去化周期较长。

    (二)房地产开发企业融资难，国内贷款降幅扩大

    2016年，全市房地产开发企业投资资金主要依靠定金及预收款和个人按揭贷款为主的资金回笼支撑，国内贷款和自筹资金合计金额仅占全年房地产开发企业到位资金的32%。国内贷款下降28.2%，较上年扩大9.5个百分点，占比也由上年的9.2%下降为5.9%。

    三、促进房地产市场健康发展的建议

    （一）加快去化商品房库存

    一是科学制定土地供应规划。根据土地开发周期和年度需求总量，科学安排用地供应量。制定土地供应和房地产市场联动供应机制，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，保持房地产用地市场供需基本平衡。二是优化房地产开发规模。根据年度房地产总体销售情况，确定年度开发规模和开发计划。对2016年底出让的房地产开发项目，允许房地产开发企业根据市场需求更改已拿地的开发规划,调整产品供给结构。三是积极刺激销售市场。加快城市棚户区改造进程，创造积极条件，提供绿色通道，全面实行货币安置，增强住房购买需求，刺激销售市场。同时，鼓励房地产开发企业从商品房销售向“售租并举”模式转变。

　　（二）扩大渠道，着力解决企业融资难题。

　　房地产业是资金高度密集的行业，具有资金需求量、投资成本高、回收周期长等特点，这些都导致房地产企业的发展需要大量资金支持。目前，株洲房地产企业开发资金正面临贷款融资难、审批慢，自筹资金链吃紧，以市场销售为主的资金回笼阶段。引导企业扩大资金筹集渠道。加快信用体系建设，对开发能力较强、信用资质较好的行业龙头企业，争取金融机构支持，对这些企业采取基准利率放款或缩短项目贷款审批周期等方式，解决企业融资困难。