对株洲市房地产行业的监测显示：2016年1-6月，房地产金融指数稳中有升，库存压力有所缓解；房地产金融分项指数走势分化，部分反映结构性库存压力，其中房地产贷款投放指数稳中微升，贷款价格指数持续低位，首付比例指数逐步下调，贷款风险指数有所反弹；房地产行业景气指数总体回暖，企业经营销售状况明显好转。从对下季度走势预期看，房地产行业景气指数、企业总体经营状况指数仍将有所回升。

 一、房地产金融综合指数（注1）稳中有升，楼市销售回暖迹象明显，库存状况持续改善

 6月末房地产金融综合同比指数100.57%，环比指数104.78%，从整体走势看，自2016年以来呈现稳中有升的发展态势。由于2015年金融管理部门和各级地方政府频繁出台促进房地产市场健康发展的政策措施，去年同期房地产金融指数基数较高，导致今年前五个月房地产金融综合同比指数相对处于低位，6月份数值因今年2月出台的新政效应显现走高。从环比指数看，今年以来稳中有升，反映金融对房地产市场支持力度加大，有力提振了市场信心，刺激楼市销售回暖，化解库存压力。随着房地产金融综合指数升温，2016年上半年市辖区商品房销售面积增速大幅提升，同比增长10.63%，与此同时商品住房累计可售面积增速波动下行，2-6月持续负增长，整体反映库存压力逐步缓解，去库存状况改善。

      图1 房地产金融综合同比指数(%)与市场销售指标(%)趋势图

 二、房地产金融分项指数升降不一，贷款投放稳中微升，价格持续走低，首付比例有所下降，风险有所反弹，反映结构性库存压力犹存

 一是贷款投放指数稳中微升，投放力度持续加大，销售同步增长。6月末贷款投放同比指数95.98%、环比指数100.19%，1-6月各月环比指数均在100%的附近小幅波动，总体表现为贷款投放力度持续增强。其中：1-6月各月房地产开发贷款投放同比指数、环比指数均呈上升态势，6月末市辖区开发贷款余额同比增长20.62%，对带动开发投资增长发挥了有力的支撑作用，根据模型分析，开发贷款指数领先开发投资1期，预计后阶段开发投资增速或将提升；1-6月各月银行购房贷款投放同比指数、环比指数小幅波动，整体上行，结构性差异明显，反映去库存结构性矛盾犹存。其中，住房贷款投放同比指数、环比指数稳中有升，反映对住宅去库存的力度加大；而商业用房贷款投放指数同比、环比有所下降，反映商业用房去库存难度较大；公积金贷款投放同比、环比指数稳步提高，反映其支持去库存力度加大。银行购房贷款的投放与商品房销售面积增速正向关联显著，从数据变化看，购房贷款指数稳中微升而未出现类似于一、二线城市房地产贷款大幅上升的势头，也表明三线城市房地产去库存的力度、反响相对较慢，面临的去库存压力更大。二是贷款价格指数持续低位，贷款成本下降，有利加速库存去化。在房地产信贷政策刺激效应下，房企及购房户贷款成本持续下降，贷款价格指数低位运行，6月末同比指数值86.42%、环比指数值101.46%，自去年以来持续低位波动，对房地产库存去化促进作用明显。其中，房地产开发贷款价格指数降幅较大，银行购房贷款、公积金贷款利率稳步下调，房贷成本下降，有利刺激购房需求。三是贷款首付比例逐步下调，政策要求持续放宽，有利刺激住房消费。6月末贷款首付比例同比指数97.89%，环比指数102.7%，银行贷款、公积金贷款首付比例均有下调。四是贷款风险指数走高，房地产不良贷款上升，或将制约投资和销售增长。受宏观经济持续下行及企业资金面未有好转等因素影响，房地产贷款劣变风险加大，6月末贷款风险同比指数117.44%，环比指数74.24%，除6月份环比下降外，1-5月维持高位，受此影响，商业银行贷款审核更趋谨慎，或将制约房地产投资和销售增长。

       图2 房地产金融分项指数趋势图（%）

 三、房地产景气指数（注2）总体回暖，库存指数持续下行，企业对市场预期增强

 问卷调查表明：二季度以来，企业总体经营形势持续向好，商品房销售面积较快增长，销售价格小幅上扬，推动企业去库存水平提高，开发投资进度加快等，总体上看，房地产景气指数仍在回暖。对下季度，企业总体预期仍然偏好，销量、价格将延续稳中微升态势，投资预期增强，资金周转状况将有改善，但企业反映，银行贷款获取难度仍然较大，期望获得更多支持。

表1 房地产景气指数数据表

     注1：房地产金融综合指数包含贷款投放指数、贷款价格指数、贷款首付比例指数、贷款风险指数四个一级指数；各一级指数通过对其二级指数的定基指数综合加权后先合成定基指数，再分别计算同比和环比指数；二级指数和三级指数则通过原始指标直接计算定基指数后，再分别计算同比和环比指数。其中，计算贷款投放指数、贷款价格指数、贷款首付比例指数、贷款风险指数的二级和三级指数时采用的原始指标分别为各类贷款月末余额的同比发展速度、当月成交平均利率、当月成交平均首付比例、月末不良率；

    注2：房地产行业景气指数包括总体形势指数、总体经营状况指数、销售量指数、销售价格指数、库存指数、开发投资指数、资金周转指数、贷款获得指数等八项指数，通过向房地产企业发放调查问卷取数，采用扩散指数法编制。在此，以总体形势指数作为判断房地产行业景气状况的主要依据。