城区各物业服务企业，各建设单位，各相关单位：

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《湖南省定价目录》、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）的规定和要求， 结合我市实际，制定了《株洲市城区物业服务收费实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

株洲市发展和改革委员会     株洲市住房和城乡建设局                               

 2020年12月30日    

株洲市城区物业服务收费实施细则

一、基本原则

（一）为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《湖南省定价目录》和《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）的规定和要求，结合我市实际，制定本实施细则。

（二）本实施细则适用于我市城区范围内物业服务收费。

（三）实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。

（四）物业服务费用根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

（五）鼓励物业服务企业对业主未居住产生的物业服务费进行减免。

二、定价及管理形式

（一）物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房、业主大会选聘物业服务企业之前的普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立选聘物业服务企业之后的普通商品住宅等物业服务收费实行市场调节价。

（二）实行政府指导价的物业服务收费，分为：住宅公共性物业服务收费、已购车位物业服务费和住宅装修管理相关服务费。

（三）住宅公共性物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从低到高，最高为五级（基准价及服务内容见附件1）。住宅公共性物业服务收费按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定，物业服务收费标准为各物业服务项目收费的总和。建设单位提供超等级服务住宅公共性物业服务收费由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门重新核定。

（四）实行政府指导价的普通住宅公共性物业服务收费最高收费标准可在公布对应的基准价上浮30%；保障性住房最高收费标准可在公布的最低级物业服务收费基准价上浮10%。

住宅装修管理相关服务费分为：装修服务费，装修垃圾清运费，出入证工本费和装修押金（收费标准见附件2）。

已购车位物业服务费最高收费标准为50元/月。

（五）实行政府指导价的普通商品住宅前期公共性物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在政府指导价范围内，通过招标确定服务等级及收费标准，并签定前期物业服务合同，物业服务企业在与业主签订物业服务合同前报市价格主管部门和市物业管理行政主管部门。

保障性住房公共物业服务收费，具体标准由业主单位在指导价范围内，根据物业服务实际情况确定，并报市价格主管部门和市物业管理行政主管部门。

实行政府指导价的物业服务收费，向业主收取物业服务费时须出示收费相关资料。

（六）物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢（梯）公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。属于政府指导价的，报市价格主管部门和市物业管理行政主管部门。

（七）实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主委员会的，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务企业在物业服务合同中约定。

三、其他规定

（一）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3. 物业管理区域清洁卫生费用；

4. 物业管理区域绿化养护费用；

5. 物业管理区域秩序维护费用；

6. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7. 办公费用；

8. 管理费分摊；

9. 物业服务企业固定资产折旧；

10. 经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

（二）物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

（三）住宅小区停车服务收费按照省、市机动车停放服务收费管理办法相关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

（四）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。

（五）根据《湖南省发展和改革委员会关于规范电价管理有关问题的通知》（湘发改价商〔2019〕620号）文件规定，物业小区与居民终端用户结算时，执行居民合表电价，即在居民目录电价基础上每千瓦时加价0.016元。物业小区与工商业终端用户结算时，实行最高限价政策，终端工商业用户到户电价不得超过0.8503元/千瓦时(如遇国家、省电价政策调整时，按国家、省电价政策执行)。

（六）根据《湖南省发展和改革委员会湖南省住房和城乡建设厅关于印发<湖南省城市供水价格管理办法>的通知》（湘发改价调〔2019〕939号）的有关规定:水设施建设或改造后交由供水企业管理的，运行维护费用计入供水企业成本。对暂未统一二次供水的居民住宅及其它高层楼宇供水，可根据实际加压电费计算加价标准，报市价格主管部门备案后执行。

（七）物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

（八）本实施细则从2021年元月1日起实施，其他与本实施细则不相符的有关规定同时废止。

附件：1. 株洲市城区住宅物业服务分项目分等级基准价标准

2. 株洲市城区住宅小区装修管理相关服务收费项目及标准

3. 住宅（普通住宅前期和保障性住房）公共性物业服务收费申报表

4. 株洲市城区XX住宅小区公共物业服务收费公示牌（样式）

抄送：省发改委，省住建厅。

市市场监督管理局。

各县市区发改局、住建局。

株洲市发展和改革委员会办公室            2020年12月30日印发